Le parcours résidentiel parfois en panne

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 Jeudi 23 janvier 2014

Dans les discours du maire communiste B Genin, le logement tient une place importante. La ville est depuis plusieurs années en pleine dynamique de construction. Nous sommes passés depuis les dernières statistiques de l’INSEE de 40 898 (2009) habitants à 42726. Cependant, il semble quand même que le parcours résidentiel dont parle M. Genin ne soit pas un long fleuve tranquille. En premier lieu, les logements à louer ou à vendre ne sont pas rares. Dû peut -être dans certains secteurs aux problèmes rencontrés par les habitants, soit à causes de malfaçons récurrentes, soit d’un environnement qui se dégrade, soit à cause d’autres facteurs qui mériteraient d’être approfondis.

Il est un cas qui n’est pas sans poser quelques soucis. Celui de la revente des logements acquis en TVA réduite en zone ANRU (zone d'aménagement et de rénovation urbaine). En effet, nombre de programmes immobiliers Vaudais sont situés en zones ANRU et bénéficient, en fonction du revenu des acquéreurs d’un taux de TVA réduit (5,5% ou 7%). En général, à Vaulx-en-Velin, majoritaires sont les acquisitions qui se font dans ce cadre. D’ailleurs il est à parier que sans ce dispositif qui est un énorme coup de pouce pour l’acquéreur comme pour le promoteur, l’activité immobilière serait beaucoup moins dynamique dans notre ville, voir au point mort.

Or la revente d’un logement acheté sur plans en zone ANRU sur la base d’un taux de TVA réduit (5,5% ou 7%) avant la loi de finance 2014 était soumise au reversement du différentiel de TVA (19,6% – 5,5% ou 19,6% – 7%) lorsque le bien est vendu dans les quinze ans suivant son achèvement. Ce reversement portait sur l’intégralité du différentiel de TVA lorsque la revente intervenait dans les cinq premières années. Il était partiel si la vente avait lieu entre la 6ème et la 15ème année de détention, à raison d’un abattement progressif de 10% par an. Quelques cas d’exonération sont admis par l’administration fiscale : décès, décès d’un descendant direct faisant partie du foyer, mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement concerné, chômage d’une durée supérieure à 12 mois, délivrance d’une carte d’invalidité, divorce et dissolution d’un PACS.

Avec la loi de finances pour 2014 (article 284 du code général des impôts), à compter du 1er janvier 2014, le reversement en cas de changement d’affectation d’un bien ayant bénéficié d’un taux réduit de TVA (vente, mise en location, résidence secondaire), n’interviendra que dans les 10 premières années, avec un abattement d’un dixième par année de détention dès la première année, que ce soit en ANRU ou en PSLA.

On pourrait dire qu’il est tout à fait normal que la TVA fasse l’objet d’un reversement, l’objectif n’étant pas de générer un effet d’aubaine pour de l’achat revente spéculatif avec espoir de plus value à la clé. Cependant des cas fréquent de revente concernent le fameux parcours résidentiel qui tient à cœur à Bernard Genin. En effet, un couple achète un T2, puis a des enfants et souhaite acquérir un logement plus grand. La vente entraine le remboursement du prêt restant puis du différentiel de TVA. En comptant sur la plus-value du bien acquis, il était possible de trouver un équilibre et ce couple pouvait se diriger vers l’acquisition d’un logement plus grand.

Hors depuis deux ou trois ans le marché immobilier n’est pas au beau fixe et les nouveaux acquéreurs potentiels se trouvant dans des conditions financières leur permettant d’accéder aux conditions éligible ANRU préfèrent se rabattre vers des appartements neuf à TVA réduite et sans frais de notaire plutôt que d’acheter de l’ancien. D’autant plus, que les promoteurs pour vendre font également quelques efforts avec des prix au m2 inférieurs à ceux pratiqués il y a deux ou trois ans. Cela ne se vend pas comme des petits pains…

Le vendeur d’un bien acquis et désirant le revendre, non seulement ne fera pas une plus value mais devra s'aligner sur le prix du marché qui est à la baisse notamment sur des produits qui ne sont plus considérés comme du neuf ce qui ne simplifie les choses et complique ou bloque le parcours. Parfois les promoteurs se gardent même d’aborder ce point. 

Thomas Petragallo